Propriétaires : pourquoi louer son logement via une agence immobilière ?

24 septembre 2019

Louer un logement constitue un précieux complément de revenus, mais n’est pas de tout repos. Une solution : confier la gestion à un professionnel. Découvrez l'ensemble des prestations que peut fournir un agent immobilier mais aussi le coût que cela peut représenter.

En achetant un ou plusieurs appartements, vous vous constituez un patrimoine immobilier dont vous espérez tirer des revenus réguliers.

Mais avez-vous pensé à ce que cela signifie : conformité du bien à la législation, rédaction de l’annonce et du bail, choix du locataire, quittance et perception du loyer, etc. ?

Le faire vous-même est synonyme d’économies et de meilleur rendement mais aussi d’investissement personnel. Déléguer la gestion locative vous permet de gagner du temps et d’avoir l’esprit plus tranquille. Mais cela a un coût.

Économiser du temps

La plupart des propriétaires donnent leur appartement en gestion à un professionnel, soit parce qu’ils sont éloignés du bien, soit parce qu’ils estiment ne pas avoir les connaissances juridiques, comptables, fiscales, nécessaires ou tout simplement parce qu’ils n’ont pas le temps.

«Le professionnel, qui est obligatoirement détenteur de la carte professionnelle “gestion immobilière” peut remplir deux grandes missions, explique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi : l’une est commerciale, il rédige l’annonce, recherche le locataire, estime le loyer, assure les visites, sélectionne les dossiers, etc. ; la seconde est une tâche de gestion, il assure toute la vie du bail.»

Pour ce deuxième volet, l’agent immobilier ou l’administrateur de biens vous décharge entièrement ou partiellement de la rédaction du bail, de la perception du loyer et de sa réévaluation, de la répartition des charges, des relances en cas de retard et de non-paiement, de la mise en train d’une procédure, de gérer les incidents comme un dégât des eaux, de faire réaliser de menus travaux de réparation…

Et en fin de bail, il procède à l’état des lieux et clôture la répartition définitive des charges, restitue ou non le dépôt de garantie, représente même le propriétaire aux assemblées générales et l’assiste en cas de litige…

Pour une gestion efficace et rapide, préférez les structures à taille humaine où le propriétaire et le locataire ont un rapport direct avec l’administrateur. «Comment voulez-vous prétendre à une gestion de bon père de famille si le gestionnaire ne connaît ni le bien, ni la résidence, ni les locataires ?», insiste Lionel Despres, directeur d’agences Era à Bordeaux.

Les grosses structures offrent de nombreux services à distance très sympathiques sur le papier, mais préférez celles avec un interlocuteur identifié et en direct, proche si possible de la location, qui pourra s’y rendre facilement et rapidement.

S’assurer d’avoir un contrat conforme à la loi

Confier la gestion à un professionnel, c’est l’assurance d’une administration conforme à la législation en cours. La mise en location d’un studio ou d’une maison, quelles que soient la forme et la durée du bail, nécessite en effet de connaître la fiscalité, le droit immobilier, civil et commercial, la comptabilité et surtout de se tenir au courant des évolutions législatives. Tout le monde n’a pas envie de s’y plonger.

Le recours à un professionnel vous évitera des soucis, car le diable se cache dans les détails.

«Nous avons des connaissances pour détecter les faux documents fournis par les locataires que n’ont pas les particuliers, explique Lionel Despres, c’est important car, en cas de faux, l’assurance loyers impayés par exemple refusera l’indemnisation.»

Le recours à un professionnel vous assure de produire un contrat conforme à la loi, avec tous les diagnostics obligatoires, les mentions légales. Un bail comprend des pages et des pages dont il n’est pas forcément facile d’apprécier la conformité.

«Sur Internet, les propriétaires impriment gratuitement des baux, mais certains ne respectent pas la rédaction du bail type, ne tiennent pas compte de la réglementation ou n’incluent pas des clauses importantes comme la clause de résolution de plein droit lorsque le locataire ne s’assure pas», constate Pierre Hautus, directeur général de l’Unpi.

Se libérer des ­contraintes compta­bles et administratives

Outre l’assurance de fournir un contrat conforme, le professionnel prend en charge tout ou partie de la gestion, du simple encaissement des loyers jusqu’à la représentation en assemblée générale et l’aide à la déclaration fiscale.

Classiquement, le contrat de gestion comprend l’état des lieux, l’encaissement et la révision des loyers, les petits travaux et leur paiement par le locataire ou le propriétaire, la gestion du dépôt de garantie, la périodicité des comptes rendus de gestion et l’envoi d’un récapitulatif des recettes et dépenses.

Il vous fournit chaque mois ou chaque trimestre un décompte des encaissements de loyers et des dépenses. Il conserve la totalité des documents.

«Nous numérisons tous les contrats que nous restituons au client en fin de contrat », précise François Lamirand, gérant du cabinet Lamirand et associés. Le contrat de gestion est sur mesure.

Pensez à indiquer un montant (ni trop faible, ni trop élevé) en deçà duquel le gestionnaire peut entreprendre les réparations sans votre autorisation.

Pour le locataire et le gestionnaire, cela permet de gagner du temps pour résoudre des problèmes de fuites d’eau, de volets roulants cassés, de chauffage, etc.

Précisez aussi qu’il doit présenter plusieurs devis en cas de travaux importants. Au-delà de la gestion du bail, l’administrateur vous proposera aussi une assistance pour la déclaration de vos revenus fonciers, une assistance juridique ou encore la garantie des loyers impayés. Des aides et services utiles, mais payants.

Garantir une gestion rapide des impayés

Des loyers en retard ou qui font défaut, c’est la hantise des propriétaires. Une situation difficile humainement, compliquée administrativement et juridiquement, car les démarches sont nombreuses et nécessitent une chronologie précise.

L’agent immobilier permet d’éviter certains écueils en faisant respecter les délais et le formalisme de rigueur.

Mais «le professionnel a une obligation de moyens, pas de résultats, insiste-t-on au cabinet Loiselet et Daigremont, administrateurs de biens, nous relançons le locataire avant d’entreprendre une procédure et nous proposons un étalement des loyers».

Au moins un mois de loyer

L’agent saura faire appliquer les règles de solidarité entre les occupants (savoir si les locataires sont solidaires ou non par exemple), rappeler l’obligation de paiement du loyer…

Déléguer la gestion locative a un coût qui représente au moins l’équivalent d’un mois de loyer par an.

En optant pour une déclaration de vos revenus locatifs au régime réel, vous déduirez la rémunération et les commissions versées aux gérants et aux administrateurs ainsi que les honoraires versés à un avocat, à un huissier pour les procédures.

En revanche, certains frais de gestion (correspondance, déplacements, de téléphone…) ne sont déductibles qu’à hauteur d’un abattement forfaitaire de 20 euros par bien loué.

En résumé. Donner mandat à une agence immobilière rassure les bailleurs qui débutent, ceux qui n'ont ni le temps ni l'envie de s'y consacrer et ceux qui sont trop éloignés pour s'en charger eux-mêmes.

Autant que possible, vous choisirez un professionnel situé à proximité de la maison ou de l'appartement à gérer.

Ne piochez pas le premier nom qui s'affiche sur Internet ou dans l'annuaire, demandez plutôt l'avis et les conseils de votre entourage et des voisins sur le professionnalisme des agents du quartier.


Par

Extrait du site lerevenu.com

https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/proprietaires-pourquoi-louer-son-logement-une-agence-immobiliere


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